2008년 04월 10일
[부동산재테크] '정부 정책 반대로 해야 성공한다?'
[부동산재테크] '정부 정책 반대로 해야 성공한다?'
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부동산 투자기 '이렇게 해서 실패했다'
#사례 1. 서울 아파트 팔고 지방으로
경기도 평택에 있는 중소기업에 근무하는 박준홍(가명, 39세)씨. 박씨의 심기가 불편하다. 서울 강북 중소형 아파트값이 3.3㎡당 1000만원을 넘었다는 뉴스를 접하니 더욱 그렇다. 심사가 뒤틀린 이유는 무얼까.
30대 초반까지 고시공부에 매달리다가 뒤늦게 결혼한 박씨에게 부모님은 서울 성북구 돈암동에 소형 아파트 한채를 마련해줬다. 전용면적 69㎡(28평형)짜리로 매입가격은 1억5000만원이었다. 3년전 일이다. 당시 강남과 분당 아파트값은 오르던 때였지만 돈암동 아파트값은 꿈틀거리지도 않고 제자리걸음을 했다.
어렵사리 구한 직장을 따라 내려오게된 박씨는 고심 끝에 서울 아파트를 정리하고 평택 시내에 20평대 아파트 한채를 장만했다. 남은 돈은 결혼비용과 차량 구입에 썼다. 박씨의 마음은 늘 서울에 있었지만 일단 기반을 잡는 것이 중요했다.
전세를 주고 평택에 내려와 이곳에 다시 소형 아파트 한채를 장만할까도 생각했지만 여러가지로 번거로웠다. 정부에서 줄줄이 부동산 규제대책을 내놓는 시점이어서 쉽사리 아파트값이 오를 것 같지도 않았다.
언젠가는 직장을 옮겨 30여년 넘게 생활터전으로 삼던 서울로 재입성하겠다고 생각했다. 하지만 강북 아파트를 판지 채 1년 남짓됐을때 부터 아파트값이 오르기 시작했다. 요즘에는 울화통이 치밀어 올라 참을 수 없는 지경이다.
서울 아파트값 상승세에 비하면 평택에 있는 아파트값 오름세는 게걸음 수준이다. 결국 서울로 이사가기 위해 평택 아파트를 팔더라도 간신히 전세를 얻을 수 있는 돈만 수중에 떨어진다. 박씨가 판 돈암동 아파트 가격은 현재 3억원이 조금 못미치는 수준에서 거래되고 있다.
#사례 2. 2주택자 면하려고 집 팔아
장영수(가명, 43세)씨는 지난 2002년 서울 성산동에서 일산으로 이사오면서 소유하고 있던 시영아파트에는 전세 세입자를 들였다. 급기야 이듬해 봄 세입자에게 성산동 아파트를 팔았다. 바쁜 직장생활로 서울 인근 개발정보 수집에 게을렀던 장씨는 지금 후회하고 있다.
경기도 평택에 있는 중소기업에 근무하는 박준홍(가명, 39세)씨. 박씨의 심기가 불편하다. 서울 강북 중소형 아파트값이 3.3㎡당 1000만원을 넘었다는 뉴스를 접하니 더욱 그렇다. 심사가 뒤틀린 이유는 무얼까.
30대 초반까지 고시공부에 매달리다가 뒤늦게 결혼한 박씨에게 부모님은 서울 성북구 돈암동에 소형 아파트 한채를 마련해줬다. 전용면적 69㎡(28평형)짜리로 매입가격은 1억5000만원이었다. 3년전 일이다. 당시 강남과 분당 아파트값은 오르던 때였지만 돈암동 아파트값은 꿈틀거리지도 않고 제자리걸음을 했다.
어렵사리 구한 직장을 따라 내려오게된 박씨는 고심 끝에 서울 아파트를 정리하고 평택 시내에 20평대 아파트 한채를 장만했다. 남은 돈은 결혼비용과 차량 구입에 썼다. 박씨의 마음은 늘 서울에 있었지만 일단 기반을 잡는 것이 중요했다.
전세를 주고 평택에 내려와 이곳에 다시 소형 아파트 한채를 장만할까도 생각했지만 여러가지로 번거로웠다. 정부에서 줄줄이 부동산 규제대책을 내놓는 시점이어서 쉽사리 아파트값이 오를 것 같지도 않았다.
언젠가는 직장을 옮겨 30여년 넘게 생활터전으로 삼던 서울로 재입성하겠다고 생각했다. 하지만 강북 아파트를 판지 채 1년 남짓됐을때 부터 아파트값이 오르기 시작했다. 요즘에는 울화통이 치밀어 올라 참을 수 없는 지경이다.
서울 아파트값 상승세에 비하면 평택에 있는 아파트값 오름세는 게걸음 수준이다. 결국 서울로 이사가기 위해 평택 아파트를 팔더라도 간신히 전세를 얻을 수 있는 돈만 수중에 떨어진다. 박씨가 판 돈암동 아파트 가격은 현재 3억원이 조금 못미치는 수준에서 거래되고 있다.
#사례 2. 2주택자 면하려고 집 팔아
장영수(가명, 43세)씨는 지난 2002년 서울 성산동에서 일산으로 이사오면서 소유하고 있던 시영아파트에는 전세 세입자를 들였다. 급기야 이듬해 봄 세입자에게 성산동 아파트를 팔았다. 바쁜 직장생활로 서울 인근 개발정보 수집에 게을렀던 장씨는 지금 후회하고 있다.
월드컵 아파트에 종합부동산세를 내는 사람이 얼마더라, 상암동에 130층짜리 초고층 랜드마크빌딩이 생긴다더라하는 뉴스를 들을 때면 뒷목이 당길 정도다. 물론 2003년 성산동 아파트를 팔때 시세차익을 조금 남기기는 했다.
당시 5.23대책에 이어 9.5대책, 10.29대책 등 굵직한 부동산 규제정책이 쏟아져 나왔다. 1가구 1주택 양도세 비과세 요건이 강화되고 다주택자에 대한 양도세가 강화된다는데 차라리 잘 팔았다는 생각을 했다.
당시에도 꾸준히 집값이 올랐지만 2005년 5.4대책이 나올 당시에는 위안을 삼았다. 1가구 2주택자에게 부과되는 양도세가 실거래가로 과세된다니 아파트값이 많이 올랐어도 실익이 별로 없을 것이란 판단이 들었기 때문이다.
하지만 최근 이곳 51㎡규모 아파트가 3억8000만원 안팎에 거래된다는 얘기를 듣고서는 아연 실색할 수 밖에 없었다. 장씨는 5년전 1억6000만원에 팔았다. 땅을 치고 후회를 해봤자 소용없는 일이다.
#사례 3. 5주택자 가졌어도 규제책 신경안써
건축설계사로 일하는 송경훈(가명, 36세)씨는 일찍부터 재테크에 눈을 떴다. 현재 마포에 59㎡(24평형)짜리 아파트 1채와 뉴타운 예정지역으로 꼽히는 곳에 다세대주택(빌라)도 2채 가지고 있다. 오피스텔도 2채나 된다.
총각인 송씨는 5주택 보유자다. 30대에 접어들면서부터 본격적으로 재테크에 열을 올린 송씨는 처음엔 주식과 저축상품을 주로 이용했다. 종잣돈이 조금 모이자 경매에도 눈을 돌려봤지만 바쁜 직장생활로 법원경매를 하기는 어려웠다.
부동산 재테크 서적을 뒤적이며 주말마다 발품을 팔았다. 다주택자 양도세 강화, 주택담보대출 한도 적용, 종합부동산 강화, 재산세 과표적용률 상향조정 등 잇따른 부동산 규제책에도 신경 쓰지 않았다. 어차피 팔지 않으니 양도세는 문제가 안 됐고 공시지가로 종부세를 내는 건 먼 훗날 얘기라는 게 송씨의 생각이다.
2년전 경매로 장만한 오피스텔에서는 대출이자를 제외하고도 매월 꼬박 30만원씩 통장에 꽂힌다. 4년전 장만한 마포 아파트는 전세금만으로도 투자금액이 회수돼 효자노릇을 톡톡히 하고 있다. 구입 당시보다 곱절이나 뛰었다.
3.3㎡당 600만원에 구입한 지분 19㎡짜리 화곡동 반지하 빌라의 현재 호가는 3.3㎡당 2000만원에 육박한다. 회사 부근에 있는 나머지 빌라 한채는 송씨가 거주하는 곳이다. 5년전 전세보증금 5000만원과 직장생활을 하며 모은 종잣돈 2000만원으로 시작한 송씨의 자산규모는 10배 규모로 불어났다.
"팔아라" 전문가 말에 낭패, "더 오를것" 기대감이 집값 부추겨
3가지 사례는 한마디로 요약된다. 이제까지의 부동산 투자 정답은 '팔면 손해, 사두면 이득'이라는 것이다.
서울의 아파트를 팔고 지방으로 갔던 박준홍씨는 지방 아파트를 판돈으로는 내집을 장만해 서울에 입성하기란 불가능해졌다. 성산동 아파트를 팔았던 장영수씨 역시 결과는 마찬가지다.
부동산정책을 곧이 곧대로 믿거나 당시 '아파트를 팔라'고 했던 몇몇 부동산 전문가들의 칼럼을 믿었던데 따른 혹독한 댓가(?)를 치르는 셈이다.
부동산 재테크 제대로 하려면 정부 정책과 반대로 행동하라?. 격언 아닌 격언, 말 같지 않은 말이 주목받는 이유는 간단하다.
부동산 보유세가 늘어나고 양도세도 실거래가로 과세된다니 큰 집, 여러 채의 집을 가지고 있으면 여러모로 불리할 것 같았겠지만 결과는 그렇지가 않았다.
서울 전지역에서 다세대, 연립 등 서민용 주택으로 분류됐던 물건의 매물이 자취를 감췄다. 수개월째 지속된 현상이다. 종종 나오는 아파트는 호가가 높아 실제 성사되는 계약 건수는 많지 않다. 물건 종류를 막론하고 '호가가 곧 시세'로 가격 상승을 견인한다.
집값이 더 오를 것이라는 기대감 때문이다. 시장의 기대감이 수그러들지 않는 한 집값 급등현상도 쉽사리 잠재워지지 않을 전망이다.
더구나 '규제완화'로 요약되는 이명박 정부의 부동산 정책은 여전히 집값 상승을 부채질 하고 있다. 뉴타운 확대, 재건축·재개발 용적률 완화, 임대주택 의무화 비율 축소, 층고 제한 등. 결국 "집값이 더 오를테니 지금이라도 사두라"고 속삭이는 것 같다.
/김민진 기자
어제 드디어 제 18대 국회의원이 선출되었습니다.
부동산에 대해 어떤 정책을 내 놓을지 기대되는데요.
부동산 투자는 정책을 잘 살펴보는 것이 중요하긴하지만,
정책 시행의 결과는 정부의 예측과는 다를 수도 있다는 점 기억하세요!
발품팔아 모은 믿을만한 정보만이 여러분을 성공의 길로 이끕니다.
그럼 모두 성투하세요 
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# by | 2008/04/10 11:39 | ◦ 부동산재테크
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